O empréstimo hipotecário é uma modalidade de crédito em que um imóvel é utilizado como garantia para a obtenção de recursos financeiros. Por oferecer maior segurança aos bancos, essa opção costuma disponibilizar valores mais elevados, taxas de juros mais competitivas e longos prazos de pagamento.

Apesar das vantagens, é fundamental compreender como essa modalidade de empréstimo funciona, quais são os requisitos para contratação e os riscos envolvidos. 

O que é empréstimo hipotecário?

O empréstimo hipotecário é um tipo de financiamento onde coloca um imóvel que já possui como garantia de que vai pagar a dívida. Nessa modalidade, enquanto a dívida existe, o imóvel fica registrado no nome do banco até que a última parcela seja paga.

Ao contrário de um financiamento de carro ou de casa nova, nesse tipo de empréstimo o dinheiro costuma ser livre. É permitido usar da forma que quiser. Depois que quitar a dívida, a hipoteca é cancelada e o imóvel volta a ficar 100% livre no seu nome.

Empréstimo hipotecário: como funciona o processo de contratação

O processo de contratação do empréstimo hipotecário é um pouco mais rigoroso e demorado do que um empréstimo pessoal comum. Como envolve um bem de alto valor, o banco precisa seguir etapas burocráticas para garantir que tudo seja seguro para os dois lados. 

Entenda como funcionam as etapas de contratação:

1: Simulação e proposta inicial

Apresentação de dados pessoais, comprovante de renda e o valor estimado do imóvel. O banco faz uma análise de crédito preliminar para ver se o seu perfil é aprovado e estipula uma taxa de juros e o valor máximo que pode emprestar.

2: Análise jurídica e documental

Envio de toda a documentação pessoal e do imóvel. O banco checa se o imóvel está legalizado, se não há dívidas de IPTU/condomínio ou pendências judiciais que impeçam a operação.

3: Avaliação do imóvel

O banco envia um perito especializado até a propriedade para avaliar o valor real de mercado. O valor do empréstimo será baseado no resultado desse laudo.

4: Emissão e assinatura do contrato

Com os documentos aprovados e o valor do imóvel definido, o banco emite o contrato de empréstimo. Este documento detalha todas as taxas, seguros obrigatórios e as parcelas.

5: Registro em cartório

O contrato assinado deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está matriculada. O cartório vai registrar a hipoteca na matrícula do imóvel. Isso oficializa publicamente que o bem agora é a garantia daquela dívida.

6: Liberação do dinheiro

Após o cartório devolver o contrato registrado, é apresentado ao banco. Com a garantia formalizada, o banco faz o depósito do dinheiro na sua conta corrente.

Quem pode solicitar um empréstimo hipotecário?

Qualquer pessoa maior de 18 anos pode solicitar um empréstimo hipotecário. Para ter o pedido aprovado, é necessário preencher requisitos em duas frentes: as suas condições pessoais e as condições do imóvel.

  • Requisitos pessoais e financeiros: o banco precisa ter certeza de que você consegue pagar as parcelas mensais. Ter um bom score de crédito ajuda bastante. Entretanto, se estiver com o nome negativado, a maioria dos bancos recusam a proposta.
  • Requisitos do imóvel: precisa estar 100% em seu nome, com a matrícula e o IPTU em dia. Se o imóvel for de terceiros, eles precisarão entrar no contrato como garantidores. O imóvel precisa estar em uma área urbana e ter boa liquidez.

Tipos de imóveis aceitos na garantia

As regras atuais indicam que para o banco aceitar um imóvel como garantia, o critério principal é a liquidez. Ou seja, a facilidade que a instituição terá para vender esse bem em um leilão caso o cliente não consiga pagar as parcelas.

Veja alguns exemplos de imóveis aceitos na garantia do empréstimo hipotecário:

  • Imóveis residenciais: apartamentos, casas em condomínios, casas de rua.
  • Imóveis comerciais: salas comerciais, lajes corporativas e galpões.
  • Terrenos: lotes em condomínio fechado e lotes de rua.

Por outro lado, os bancos não costumam aceitar imóveis rurais, fazendas, casas com problemas estruturais ou irregulares.

Tem idade limite para contratar o empréstimo hipotecário?

Existe uma idade máxima para quitar o empréstimo devido aos seguros obrigatórios. Normalmente, a soma da idade atual com o prazo de pagamento do contrato não pode passar de 80 a 85 anos.

Entenda a fórmula usada pelos bancos:

  • Idade atual + prazo do empréstimo = limite máximo

Confira alguns exemplos de prazo de pagamento:

Idade atualPrazo máximo
40 anosMáximo de 30 a 35 anos
60 anosMáximo de 20 anos
70 anosMáximo de 10 anos
75 anosMáximo de 5 anos

Diferença entre empréstimo hipotecário e home equity

Na hipoteca tradicional, o imóvel continua registrado no seu nome do início ao fim do contrato. O banco apenas coloca uma notificação na matrícula do imóvel dizendo que aquele bem é a garantia de uma dívida.

O Home Equity é a evolução moderna da hipoteca, adaptada para o mercado brasileiro através da lei da Alienação Fiduciária. Aqui, enquanto não pagar a dívida, a propriedade do imóvel é dividida.