Organizar as finanças pessoais para realizar o sonho da casa própria é uma iniciativa que requer planejamento e pesquisa. Entender as possibilidades de crédito é um passo fundamental.

Tanto o crédito imobiliário, quanto o empréstimo consignado são opções comuns para quem deseja comprar um imóvel. No entanto, são modalidades com características diferentes.

Entenda neste artigo a diferença entre consignado e crédito imobiliário e qual é a melhor opção.

Diferença entre crédito imobiliário e empréstimo consignado

Enquanto o crédito imobiliário é um tipo de financiamento de longo prazo com a finalidade de aquisição de um imóvel, o empréstimo consignado é pago em folha de pagamento e pode ser usado para qualquer finalidade. São modalidades de crédito bem diferentes em finalidade, público-alvo, garantia e forma de pagamento. 

Entenda as principais características das modalidades:

Crédito imobiliário: finalidade de compra ou construção de imóvel. O pagamento é feito por boleto ou débito em conta, além da garantia ser o próprio imóvel.

Empréstimo consignado: finalidade livre. O pagamento é feito por meio de desconto automático na folha de pagamento. A garantia é a renda/salário mensal.

Como funciona o crédito imobiliário?

O crédito imobiliário é um processo de longo prazo. Em essência, o banco empresta o dinheiro para comprar ou construir um imóvel. Você paga essa dívida em parcelas que incluem o valor principal, juros e seguros, usando o próprio imóvel como garantia.

Veja alguns pontos importantes do crédito imobiliário:

  • Finalidade vinculada: é permitido usar o valor emprestado apenas para o bem que está sendo financiado.
  • Alienação fiduciária: para reduzir o risco da operação, o imóvel fica no nome do banco até que a última parcela seja paga.
  • Análise rigorosa: a análise de crédito é detalhada, abrangendo tanto a capacidade de pagamento do comprador quanto a avaliação jurídica e física do imóvel.
  • Prazos longos: os prazos são estendidos, podendo durar décadas, para que as parcelas sejam mais acessíveis.


Crédito imobiliário para negativado

O crédito imobiliário para pessoas com nome sujo costuma ser desafiador, pois o financiamento é uma operação de alto valor e longo prazo de pagamento. O banco precisa da garantia de que o comprador honrará o pagamento. O fato de ter restrições no CPF é visto como um grande indicativo de risco de inadimplência.

Veja alguns pontos que são analisados:

Capacidade de pagamento: a renda comprovada é suficiente para cobrir a parcela, que geralmente não pode ultrapassar 30% da renda familiar bruta.

Risco de inadimplência: ter restrições no CPF, ou até mesmo um histórico de dívidas não pagas registrado no Banco Central faz com que a maioria dos bancos recuse a concessão do crédito imobiliário.

Portabilidade para crédito imobiliário

A portabilidade de crédito imobiliário é o direito que o consumidor tem de transferir seu contrato de financiamento de um banco para outro que ofereça condições mais vantajosas.

Essa modalidade foi regulamentada pelo Banco Central para estimular a concorrência e permitir que os clientes busquem a melhor taxa de juros do mercado a qualquer momento, mesmo após terem assinado o contrato inicial.

Veja a lista de condições que devem ser mantidas:

  • Saldo devedor: o valor da nova operação não pode ser superior ao saldo devedor atualizado.
  • Prazo restante: o prazo do novo contrato não pode ser superior ao prazo que faltava para você pagar na instituição original.


Governo Federal lança novo modelo de crédito imobiliário

Em outubro de 2025 o Governo Federal anunciou um novo modelo de crédito imobiliário para ampliar a oferta e o acesso ao crédito habitacional. A mudança beneficia principalmente as operações realizadas dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que são voltadas à classe média. 

Segundo o Governo Federal, até agora, 65% dos depósitos da poupança precisavam, obrigatoriamente, ser aplicados pelos bancos em crédito imobiliário. A divisão era a seguinte: 

  • 20% eram depositados compulsoriamente no Banco Central.
  • 15% tinham livre aplicação. 


Esse modelo limitava a expansão do crédito em momentos de queda nos saldos de poupança. Com isso, a reforma permitirá uma elevação gradual para que 100% dos recursos provenientes dos saldos da poupança possam ser utilizados em crédito imobiliário. Isso significa que, quanto mais valores forem depositados na poupança, mais crédito será destinado ao financiamento de imóveis. 

Veja a declaração do ministro da Fazenda, Fernando Haddad:

“O Banco Central apresentou um modelo estrutural de mudança no financiamento, garantindo que todos aqueles penduricalhos da poupança deem lugar a um projeto que canaliza o dinheiro mais barato da economia brasileira para a produção da construção civil”. 

Valor do financiamento

De acordo com o Governo Federal, o novo modelo de crédito imobiliário também altera o valor máximo do imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que passa de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. 

Programa Minha Casa, Minha Vida: como funciona

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é uma iniciativa habitacional do Governo Federal com o objetivo de facilitar o acesso à moradia para famílias de baixa e média renda, oferecendo condições de financiamento mais vantajosas do que o mercado tradicional.

O funcionamento do programa é baseado na divisão das famílias em faixas de renda, cada uma com benefícios, subsídios (ajuda financeira direta) e taxas de juros específicas.

Entenda os valores da faixa de renda:

  • Faixa 1: até R$ 2.640
  • Faixa 2: de R$ 2.640,01 a R$ 4.400
  • Faixa 3: de R$ 4.400,01 a R$ 8.000


Crédito para reformas

O Governo Federal também criou em outubro de 2025 uma nova linha de crédito voltada à reforma de moradias para famílias de baixa renda. A iniciativa integra o Programa Minha Casa, Minha Vida.

A medida prevê financiamentos entre R$ 5 mil e R$ 30 mil, com juros reduzidos e prazos de pagamento entre 24 e 60 meses. Poderão solicitar o crédito famílias com renda bruta mensal de até R$ 9.600. 

Veja como o programa é dividido:

  • Faixa melhoria 1: renda de até R$ 3.200, com juros nominais de 1,17% ao mês;
  • Faixa melhoria 2: renda entre R$ 3.200,01 e R$ 9.600, com taxa de 1,95% ao mês. 


Como funciona o empréstimo consignado?

O empréstimo consignado é uma modalidade de crédito muito popular devido às baixas taxas de juros e facilidade de aprovação. Essa modalidade funciona de maneira simples e tem como principal característica a forma de pagamento, que é descontada automaticamente da folha de pagamento do salário/renda mensal.

Veja os grupos beneficiados:

  • Aposentados e pensionistas do INSS;
  • Servidores públicos federais, estaduais e municipais;
  • Trabalhador CLT.


Crédito imobiliário ou empréstimo consignado: qual o melhor?

Ambas são modalidades de crédito comuns e atingem finalidades específicas. A melhor opção depende do objetivo do solicitante, o motivo e como o dinheiro será usado. 

Veja os principais benefícios de cada modalidade:

  • Benefícios do crédito imobiliário: permite a compra imediata de um imóvel, prazo de pagamento longos, uso do saldo do FGTS para a entrada, amortização ou redução do valor das parcelas.
  • Benefícios do empréstimo consignado: taxas de juros mais baixas do mercado, acessível para pessoas com nome sujo, dinheiro liberado rapidamente.


Como contratar crédito consignado

A contratação de crédito consignado é simples e ágil. A Konsi possui um comparador de taxas que mostra as melhores opções do mercado. São mais de 20 bancos parceiros autorizados pelo Banco Central para operações de crédito.

Veja o passo a passo de como usar o app Konsi: