Crédito imobiliário: veja como funciona a garantia

O crédito imobiliário consolida-se como um dos pilares fundamentais do planejamento financeiro de longo prazo, permitindo que pessoas adquiram imóveis de alto valor. 

O motor que viabiliza essa estrutura é a utilização do próprio imóvel como garantia real da operação, geralmente sob o regime de alienação fiduciária. Nessa configuração, a propriedade do bem é transferida temporariamente ao banco até a quitação da dívida, o que reduz drasticamente o risco de inadimplência. 

Como funciona o crédito imobiliário?

O crédito imobiliário é um empréstimo de longo prazo destinado à compra, construção ou reforma de um imóvel. Na prática, o banco paga o vendedor à vista e você paga o banco em parcelas mensais, acrescidas de juros e taxas, por um período.

Veja dois principais sistemas de financiamento

• SFH (Sistema Financeiro de Habitação): comum para a classe média. Possui juros limitados e permite o uso do FGTS. Em 2026, o teto para imóveis neste sistema foi ampliado para R$ 2,25 milhões.
• SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): usado para imóveis que superam o teto do SFH ou para quem já possui outros financiamentos. As taxas são livremente negociadas pelos bancos e costumam ser um pouco mais altas.

Taxas

Além da entrada para a compra do imóvel, é recomendado reservar cerca de 4% a 5% do valor total para taxas burocráticas. Veja quais são:

• Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
• Taxas de cartório, como escritura e registro;
• Seguros obrigatórios, como Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).

Crédito imobiliário: como funciona a garantia?

Na modalidade de crédito imobiliário, a garantia funciona como divisão da propriedade. Enquanto o comprador tem posse direta e pode morar no imóvel e pagar o IPTU, o banco possui a propriedade resolúvel, que significa a posse indireta.

O imóvel fica registrado em nome do banco no Cartório de Registro de Imóveis como garantia da dívida.

Veja o passo a passo de como funciona o crédito com garantia de imóvel:

1. Avaliação do imóvel;
2. Determinação do valor liberável;
3. Contrato e registro da garantia;
4. Utilização e pagamento;
5. Quitação e liberação da garantia.

O que acontece se atrasar o pagamento das parcelas?

Em casos de atraso no pagamento das parcelas do crédito imobiliário, pode acontecer o seguinte:

1. Notificação: geralmente a partir da 3° parcela, o banco solicita ao Cartório de Registro de Imóveis que notifique o dono do imóvel.
2. Prazo: é estipulado um prazo para pagar a dívida atrasada, juros e custos de cartório. 
3. Consolidação da propriedade: se a dívida não for paga nesse prazo, a propriedade do imóvel é "consolidada" em nome do banco. 
4. Leilão: por lei, o banco é obrigado a levar o imóvel a leilão em até 30 dias após a consolidação para recuperar o dinheiro emprestado.

Diferença entre crédito imobiliário e financiamento imobiliário?

A diferença entre crédito imobiliário e financiamento imobiliário está relacionada à finalidade e ao processo. Enquanto no primeiro o dinheiro tem destinação para o vendedor do imóvel ou construtora, o segundo tem como destino o próprio dono do imóvel.

Veja as principais características:

• Financiamento imobiliário: pode ser usado para comprar um imóvel (novo ou usado), construir ou reformar. O próprio imóvel que está sendo comprado é a garantia.
• Crédito imobiliário: pode ser usado tanto para comprar um imóvel quanto para reforma.

Crédito imobiliário ou empréstimo consignado?

A escolha entre crédito imobiliário e empréstimo consignado depende de quanto dinheiro você precisa e qual será o uso dele. Enquanto um usa o próprio imóvel como garantia, o outro usa a folha de pagamento como precaução.

Veja o quadro comparativo:

Novo modelo de crédito imobiliário

Um novo modelo de crédito imobiliário foi anunciado pelo Governo Federal em outubro de 2025. A ideia do projeto é que sejam implementadas mudanças nas operações realizadas dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), voltadas à classe média.

A reforma permitirá uma elevação gradual para que 100% dos recursos provenientes dos saldos da poupança possam ser utilizados em crédito imobiliário. Quanto mais valores forem depositados na poupança, mais crédito será destinado ao financiamento de imóveis. 

Além disso, o Governo Federal também anunciou o aumento do valor máximo do imóvel financiado pelo SFH, que passa de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. 

Confira a declaração do ministro da Fazenda, Fernando Haddad:

O Banco Central apresentou um modelo estrutural de mudança no financiamento, garantindo que todos aqueles penduricalhos da poupança deem lugar a um projeto que canaliza o dinheiro mais barato da economia brasileira para a produção da construção civil.